En invoquant le principe selon lequel « la loi nouvelle (régit) immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées», elle a tranché en faveur de l’application immédiate aux baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ALUR d’articles que les dispositions transitoires de cette même loi écartaient pourtant.
On peut regretter cette position, discutable au regard de l’intention du législateur, et source d’insécurité juridique, plusieurs juridictions du fond ayant rendu des décisions contraires, mais il n’est plus possible de s’y opposer.
Cela a une conséquence majeure pour les administrateurs de biens : les dispositions de la loi ALUR ayant modifié la loi du 6 juillet 1989 sont en principe applicables à tous les baux, y compris ceux qui étaient en cours au jour de son entrée en vigueur.
Parmi ces dispositions, on se souvient que la loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article 7-1 prévoyant une durée de prescription de principe de trois ans pour les actions dérivant d’un contrat de location soumis à cette loi et une durée de prescription spécifique d’une année pour l’action en révision du loyer introduite par le bailleur. La mise en œuvre de ces nouveaux délais de prescription avait suscité des difficultés compte tenu des dispositions transitoires prévues par la loi ALUR puis par la loi Macron. Mais la position de la Cour de cassation remet en question les préconisations que nous vous nous avions faites à l’époque (brèves des 2et 3 septembre 2015).
ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA PRESCRIPTION DE TROIS ANS
L’article 7-1 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit».
- Pour les baux conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la réduction du délai de prescription de cinq à trois ans ne posait pas de difficulté : les actions dérivant de ces contrats sont soumises à une prescription triennale.
- Pour les baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la mise en œuvre de cette nouvelle prescription, est soumise aux dispositions de l'article 2222 du Code civil qui dispose que :
« En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure»
Compte tenu de la position de la Cour de cassation, toutes les actions portant sur des faits antérieurs à la loi ALUR doivent être introduites dans les trois ans de son entrée en vigueur. Passé ce délai elles seront prescrites. Toutefois ces actions pourront porter sur des faits remontant à cinq années maximum.
A titre d’exemple, une action en régularisation des charges dues antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ALUR doit être introduite au plus tard le 27 mars 2017. Mais cette action peut porter sur toutes les charges dues depuis le 27 mars 2012.
S'agissant des actions portant sur des faits intervenus après l'entrée en vigueur de la loi ALUR, la solution est plus simple : elles se prescrivent dans les trois ans de la survenance de ces faits.
A titre d'exemple, si le locataire ne s'est pas acquitté du loyer qu'il devait payer le 1er avril 2014, le bailleur ne pourra pas en demander le paiement au-delà du 1er avril 2017.
ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA PRESCRIPTION D'UNE ANNÉE PORTANT SUR L'ACTION EN RÉVISION DU LOYER INTRODUITE PAR LE BAILLEUR
La loi ALUR a créé un article 17-1 dans la loi du 6 juillet 1989 disposant que :
«A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».
Par ailleurs, l’article 7-1 dispose également que :
« L'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer»>
La loi ALUR n’avait rendu applicable aux baux en cours que l’article 17-1.
- Pour les baux conclus depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la mise en œuvre de ces dispositions ne présente pas de difficultés : elles s’appliquent pleinement.
- Pour les baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ALUR, il convient de rappeler que cette loi leur avait rendu le nouvel article 17-1 applicable. Les demandes de révision devant intervenir après l'entrée en vigueur de la loi ALUR étaient donc déjà bien soumises à la loi nouvelle.
La question se posait en revanche de savoir si les bailleurs pouvaient effectuer les révisions auxquelles ils n'avaient pas procédé avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Compte tenu de la jurisprudence, il semblait possible de répondre par l’affirmative. Cependant, les demandes de révision devaient être faites dans l’année suivant l’entrée en vigueur du nouveau délai de prescription. La position de la Cour de cassation a pour effet de rendre ce nouveau délai de prescription applicable à tous les baux à compter du 27 mars 2014 : ces demandes devaient donc être faites dans le délai d'un an à compter du 27 mars 2014. Par conséquent, depuis le 27 mars 2015, il n’est plus possible de procéder aux indexations qui auraient dû être effectuées avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR.
source Fnaim